二手房买卖纠纷

南京房产律师:二手房买卖纠纷如何处理?

时间:2019-09-25 10:50 / 来源:http://www.fcls365.com / 作者:振轩房产律师团 / 点击:

一、二手房买卖纠纷有哪些?

1、定金纠纷
定金纠纷一直是房产纠纷中十分典型的代表。签订合同时定金有必要以书面形式进行约定,在合同法中适用定金罚则:给付定金一方违约,无权请求另一方返还定金;承受定金的一方违约,需向另一方双倍返还定金。因此,关于定金的约定有必要明确,尤其是关于定金退还的适用状况要进行清晰明确的约定。

2、一房二卖纠纷

规避一房二卖的风险,要从以下几个方面进行防备:

第一,购房者要保证定金是交给房屋所有权人也即是出卖人;

第二,检查出卖人的身份证明、房屋所有权状况;

第三,大宗买卖最好不要一次性付清;

第四,及时做好网签。

3、二手房买卖中承租人纠纷

许多买卖合同签订完之后,通常因为承租人建议优先购买权,而致使原先的买卖合同无效,由此也造成了一系列的纠纷。购房人在购买房产时要对房屋的使用状况进行查询,假如有承租人存在,要求承租人出具放弃优先购买权的书面文件。

4、房屋质量纠纷

房屋质量纠纷是房屋交给购房者之后常常遇到的问题,质量问题多见的有裂缝、渗漏、墙皮掉落等。出现房屋质量纠纷,有这么几种解决办法:

第一,可向建造行政主管部门投诉;

第二,洽谈调停;

第三,向裁定机构提出裁定申请;

第四,凭借法律手段,保护自个正当权益。

5、中介费纠纷

通过中介签订房屋买卖合同,因为种种因素,致使合同终究无法实行,想要回中介费,中介公司却不退回,索要中介费纠纷也是多见的房产纠纷之一。这种状况要具体问题具体分析,看一下致使合同无法实施的因素是不是中介方面导致的。签订三方协议时,能够在协议中对中介费的退回情况进行具体的约定,合同适用意思自治准则,合同内容不违背法定强制性规则,对合同签订方均具有法律效力。

6、共有房产独自处置纠纷

这种纠纷通常出现在处置夫妻共同产业的状况下,假如购房者没有有关经历,没有事先进行具体的查询,不看房产证,没有相应的警惕性,很可能面临着合同免除,无法购买的危险。因此,在购买房产之前,一定要检查房产证,查清是否存在共有人。

7、小产权房买卖纠纷

小产权房报价较低,所以会有许多人购买,但是买卖这种产权性质的房屋存在着巨大的法律风险。首要,买卖小产权房的做法是法律不允许的,一旦发生纠纷,卖房人假如想要回房产,买卖合同通常状况下会断定无效。
二、二手房买卖的注意事项

1、房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起纠纷。

4、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

6、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,后续将会带来很大的麻烦

7、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

8、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
南京房产律师咨询热线:15205165657

  • 上一篇:没有了
  • 下一篇:没有了
网站首页 - 关于振轩 - 服务领域 - 房产律师 - 成功案例 - 房产资讯 - 联系我们 - 回到顶部