商品房买卖纠纷

如何认定商品房买卖合同纠纷中“违约金过高”

时间:2019-09-25 10:52 / 来源:http://www.fcls365.com / 作者:振轩房产律师团 / 点击:

一、过高违约金调整的法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”



二、过高违约金调整的举证责任

在商品房买卖合同纠纷中,一方当事人以违约金约定过高,提出调整违约金的请求后,人民法院或者仲裁机构应该基于该请求及相关的证据材料进行裁判,这就涉及到举证责任的分配问题。

在实践中,由哪一方承担举证责任,有不同的观点:一种观点认为,民事举证责任的一般原则是谁主张谁举证,根据这一原则,主张违约金过分高于造成损失的一方负有举证责任,通常为将承担责任的违约方;另一种观点认为,应当由守约方举证证明损失的大小。

三、法院如何调整过高违约金?

(一)逾期交房

1、按照逾期交房的天数及逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定买房人的损失,以房屋租金上浮30%为宜计算违约金。

2、综合考虑逾期交房的过错程度、企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工,在公平保障双方当事人合法权利的基础上,自法官行使裁量权对违约金的计算标准进行调整。

(二)逾期办证

逾期办理房屋初始登记权属证书,违约方主张违约金过高要求调整的,应结合守约方的实际损失情况确定,若未给守约方造成实际损失的,则酌情将违约金调整为银行同期同档次贷款年利率的130%。

(三)逾期付款

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,可认定为过分高于造成的损失,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
 
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