关于振轩

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李伟律师是南京市律师协会会员、南京市律师协会刑事诉讼业务委员会委员、南京市律师协会法律援助业务委员会委员、中华全国律师协会会员。李伟律师在承办与房地产相关的法律服务业务中,越来越明显的感觉到,住宅物业在完成开发交付业主之后,由于前期物业服务企业系房地产开发企业的关联公司关系,业主在充分期望享有并进而行使小区的自治权、管理权的过程中,障碍重重。这其中既有法律、法规不完善的大背景,也有业主、物业服务企业自身在物业服务法律关系中定位不当的意识偏差。

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律师说法

因二手房买卖交易中的定金、意向金、违约金产

时间:2020-01-08 08:13:43 / 来源:http://www.fcls365.com/ / 作者:振轩房产律师团 / 点击:0


1、定金纠纷如何处理?

定金属于金钱担保的一种法定方式,中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行,定金的生效条件包括书面约定和实际交付两个条件,缺一不可,定金合同从实际交付定金之日起生效。仅在合同中约定定金,但没有实际交付的、仅有口头约定或者再在收据上标注“定金”的,也不应适用定金规则。因此如果是房屋买卖订约定金,该定金必须交给卖家,或者由中介出具书面的代管协议,否则这笔款项就不具备定金的性质,一旦收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

2、意向金纠纷如何处理?

意向金的处理不同于定金,遵循“合同自由”原则,根据双方的约定处理。在实践中,按照法院判决及行业惯例,意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前,按照规定,上下家均有权单方面终止对中介的委托,因此意向金应当返还。不过,上下家撤销委托给中介造成损害的,应承担赔偿责任。
 
3、违约金纠纷如何处理?

二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多,比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等,有些违约导致合同不能履行,有些问题不足以导致合同无法履行,但是影响了一方的权益,至少给对方造成日期的延误。此时可以主张继续履行合同,同时对方支付约定的违约金。如果约定的违约金过低,还可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。但是此时如果对方有抗辩意见,主张违约金过低的一方需要承担举证责任。


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