房产问答

小区共有部分的停车费业主委员会如何主张?

时间:2019-09-11 15:53 / 来源:http://www.fcls365.com / 作者:振轩房产律师团 / 点击:

案例分析:
2002年11月25日,物业公司与开发商签订春江花园前期物业管理合同一份,约定由其实施前期物业管理,约定管理期间,物业公司按照物价局批准的标准,按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费;对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中,须单列。合同约定的管理期限为2002年11月 25日(即合同签订日)起至业委会成立时止。
2007年12月22日,春江花园业委会成立。2008年1月2日在街道办理了登记备案手续。2008年6月21日,业委会根据业主大会作出的决议,要求终止物业管理服务合同,同时要求物业公司在接函后15天内移交相关资料和财产。双方在2008年7月17日达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认:物业公司截止 2008年6月30日,移交的财产情况。协议第十条还约定,“双方约定,在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”。
业主委员会发现,物业公司未移交2004年到2006年的场地租赁费、停车管理费、会所收入,因此起诉移交,但是业主委员会仅能提供2005年-2007年的收支数据。
物业公司辩称,双方达成的移交清单,已经将收支说明清楚,在各自管理期限内的收支各自承担,不同意支付。并且提出以此收费冲抵未支付的物业费。
法院判决:
因2004年场地租赁费、停车管理费、会所收入业主委员会无法提供,因此仅支持2005年-2007年扣除实际支出的百分的70%,共计2 273 872.32元。
律师分析:
本案争议的焦点是场地租赁费、停车管理费、会所收入属于什么性质,归谁所有?是否能冲抵物业费?
第一、虽然双方有协议,但是协议并没有提及2005年-2007年的收益,所以根据业主委员会发现的财务报表另行提起主张有法律依据。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。本案中所获得的收益,来自对业主共有部分的经营和管理,所以应当属于全体业主所有,但是物业公司也确实进行了管理且并没有针对这部分单独收费。所以法院根据物业公司的付出,确定收益的30%归物业公司所有,70%归还业主。
第二、经营共有部分的收益不能冲抵物业费,因为欠物业费的是小区的个体业主,而上述费用归全体业主所有,因此主体不一致,不能折抵。
来源于江苏省无锡市中级人民法院判决 《最高人民法院公报》2010年第5期 (总第163期)

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